4月地稅房屋評(píng)估價(jià)上線以來(lái)，中介反映商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)一刀切“被拔高”

4月1日起，廣州市地稅房屋評(píng)估價(jià)系統(tǒng)上線。這個(gè)系統(tǒng)實(shí)施3個(gè)多月來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)人士向記者反映，越秀區(qū)一些寫(xiě)字樓評(píng)估價(jià)“拔高”速度快，如江灣新城寫(xiě)字樓成交單價(jià)8000多元/m2，被地稅評(píng)估為1.4萬(wàn)元/m2，導(dǎo)致該交易成交價(jià)100多萬(wàn)元，土地增值稅居然要交20多萬(wàn)元，交易就此停頓。商鋪在評(píng)估價(jià)新系統(tǒng)下也未能幸免，以北京路為例，北京北、北京南與北京路中段的商鋪售價(jià)價(jià)差一倍，但在評(píng)估均價(jià)提高的情況下，北京南和北京北的商鋪評(píng)估價(jià)也“被拔高”。中原地產(chǎn)工商鋪寫(xiě)字樓副營(yíng)業(yè)總監(jiān)劉偉倫認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)房屋評(píng)估價(jià)宜按照具體地段和商業(yè)樓宇的實(shí)際情況來(lái)定價(jià)，切勿“一刀切”看齊地段最高價(jià)。

“高齡”寫(xiě)字樓價(jià)容易“被拔高”

中原地產(chǎn)劉偉倫說(shuō)，目前他們有一單寫(xiě)字樓交易因稅負(fù)過(guò)重而停頓下來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方希望復(fù)核價(jià)格讓交易能順利進(jìn)行。這單交易涉及沿江東路江灣新城的寫(xiě)字樓。據(jù)劉偉倫介紹，江灣新城樓齡近20年，因間隔和管理費(fèi)問(wèn)題令交易價(jià)一直走低。江灣新城為上世紀(jì)九十年代初設(shè)計(jì)，寫(xiě)字樓內(nèi)有很多梁柱和主力墻，實(shí)用率只有55%，且管理費(fèi)偏高，中區(qū)寫(xiě)字樓每月管理費(fèi)30元/m2，旁邊兩棟A和C棟整層出租管理費(fèi)為23元/m2/月，若分租則按照29元/m2/月收取管理費(fèi)。按寫(xiě)字樓實(shí)際狀況來(lái)說(shuō)，江灣新城A和C棟寫(xiě)字樓屬于乙級(jí)寫(xiě)字樓，但管理費(fèi)卻等同甲級(jí)寫(xiě)字樓水平。由于以上種種瑕疵，江灣新城的寫(xiě)字樓價(jià)一直不高，售價(jià)在8000多元/m2。今年3月中旬，該行協(xié)助成交一個(gè)100多平方米的江灣新城寫(xiě)字樓單位，由于業(yè)主身在國(guó)外，需等到4月后才回來(lái)遞件交易。遞件問(wèn)稅時(shí)得出要繳納20多萬(wàn)元的土地增值稅，買(mǎi)家難以承受，交易就此擱置。

劉偉倫表示，業(yè)主于2005年購(gòu)入江灣新城100平方米左右的寫(xiě)字樓單位，當(dāng)時(shí)購(gòu)入發(fā)票價(jià)為6000元/m2，稅務(wù)部門(mén)允許物業(yè)每年升值5%，因此發(fā)票現(xiàn)價(jià)相當(dāng)于8100元/m2(6000(1+75%))。本次8000多元/m2成交為市價(jià)水平，本來(lái)應(yīng)該算無(wú)增值，不用繳納土地增值稅，但稅務(wù)部門(mén)得出的評(píng)估價(jià)為1.4萬(wàn)元/m2。據(jù)土地增值稅四級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算，按本次增值幅度不到100%((14000-8100元)/6000)所對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率為40%，增值額為59萬(wàn)元(140萬(wàn)-81萬(wàn)元)，應(yīng)納稅20多萬(wàn)元。劉偉倫認(rèn)為，59萬(wàn)元的增值額其實(shí)是“人為拔高”，因?yàn)榘凑浙y行評(píng)估價(jià)，江灣新城的寫(xiě)字樓單價(jià)也只是八九千而已。

據(jù)了解，除江灣新城外，越秀區(qū)還有不少“高齡”寫(xiě)字樓在評(píng)估價(jià)環(huán)節(jié)“被拔高”，如人民北的創(chuàng)興廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，也因55%的偏低實(shí)用率而價(jià)格走低，但其評(píng)估價(jià)與江灣新城看齊，都為1.4萬(wàn)元/m2。環(huán)市東路廣東國(guó)際大廈一個(gè)成交價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2的寫(xiě)字樓單位，在遞件評(píng)估環(huán)節(jié)被評(píng)出1.7萬(wàn)元/m2的高價(jià)，光土地增值稅一項(xiàng)也要幾十萬(wàn)元。

據(jù)寫(xiě)字樓代理業(yè)人士介紹，評(píng)估價(jià)系統(tǒng)上線后，不少買(mǎi)家聞風(fēng)得知評(píng)估價(jià)“被拔高”的事情，他們看中寫(xiě)字樓單位都事先到交登中心評(píng)稅窗口咨詢目前的評(píng)估價(jià)水平，當(dāng)?shù)弥�評(píng)估價(jià)比市價(jià)高出一截后，都立刻“縮沙”不買(mǎi)。

路頭路尾商鋪價(jià)大不同 評(píng)估價(jià)卻“被平均”

據(jù)商鋪人士透露，評(píng)估價(jià)新系統(tǒng)上線以來(lái)的3個(gè)月，他們也明顯感覺(jué)到商鋪評(píng)估價(jià)“被拔高”，主要原因是稅務(wù)部門(mén)按照門(mén)牌號(hào)碼來(lái)計(jì)算地段成交均價(jià)，因此導(dǎo)致一些價(jià)差較大的路段低價(jià)區(qū)域“被平均”，評(píng)估價(jià)大幅上漲。他們舉例說(shuō)，北京路從天字碼頭到北京北財(cái)廳，但真正黃金路段為健民藥店到文明路口的一段，這路段的商鋪成交價(jià)在20多萬(wàn)元/m2，而路頭的北京南和路尾的北京北商鋪則在10多萬(wàn)元/m2，兩者加權(quán)再平均，低價(jià)路段的評(píng)估價(jià)有可能“被拔高”50%以上。

中原地產(chǎn)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理洪韻表示，如果單純以路段門(mén)牌號(hào)應(yīng)用同一個(gè)評(píng)估價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)低價(jià)鋪位的確很不公平。她舉例說(shuō)，惠福東路靠近北京路一段已變成步行街，鋪位售價(jià)高達(dá)20多萬(wàn)元/m2，但靠近解放路一端的商鋪也算是惠福東路，但成交價(jià)只有6萬(wàn)~7萬(wàn)元/m2，若平均下來(lái)，靠近解放路的惠福東鋪位很“蝕底”。洪韻透露，就算不是以路段劃分，以板塊區(qū)域平均價(jià)也有失公平。她舉例說(shuō)，天河城對(duì)面的天河南一路屬于六運(yùn)小區(qū)，正對(duì)天河城的天河南一路鋪位與惠福東路步行街看齊，均價(jià)在20多萬(wàn)元/m2，但六運(yùn)小區(qū)內(nèi)街鋪位從4萬(wàn)~8萬(wàn)元/m2，若與高價(jià)路段一平均，低價(jià)路段也不得不“被納稅”。