隨著鄭東新區(qū)寫字樓后CBD時(shí)代的到來，寫字樓的發(fā)展正在朝著高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的方向前進(jìn)，寫字樓市場(chǎng)也悄然出現(xiàn)了一些微妙的變化。郊區(qū)化、綜合體、高配套、低門檻……鄭州寫字樓產(chǎn)品向世人呈現(xiàn)日益豐富的面孔和表情。

趨勢(shì)1  寫字樓向近郊外遷

從去年開始，鄭州流行了一股寫字樓近郊化的趨勢(shì)。鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)就有富田財(cái)富廣場(chǎng)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)就有河南動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地、企業(yè)公園、大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，航空港區(qū)就有裕鴻世界港、富士康科技園、沃金商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。以鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空港區(qū)、二七運(yùn)河新城等近郊區(qū)域?yàn)榇�表，寫字樓向外圍城區(qū)遷移正在成為趨勢(shì)。

鄭州同致行上半年市場(chǎng)分析報(bào)告認(rèn)為，雖然鄭東新區(qū)依然是熱點(diǎn)區(qū)域，但隨著城市發(fā)展規(guī)劃的強(qiáng)力推進(jìn)，鄭東新區(qū)的熱度會(huì)慢慢退去，南部片區(qū)的逐步崛起必會(huì)帶來有一個(gè)新區(qū)，而未來的辦公物業(yè)也會(huì)隨之水漲船高，但會(huì)逐漸趨于穩(wěn)步發(fā)展。

未來商務(wù)中心外移的趨勢(shì)十分明顯，以鄭東新區(qū)為核心的辦公格局將逐步打破。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長李曉峰曾經(jīng)公開表態(tài)，過去鄭州城市功能區(qū)劃分太單一，人們?cè)诠ぷ鞯嘏c居住地之間的時(shí)間距離應(yīng)該控制在1小時(shí)內(nèi)。中國科學(xué)院的相關(guān)研究也表明，目前我國城市居民能夠忍受的最大通勤時(shí)間為45～50分鐘。研究數(shù)據(jù)其實(shí)都指向一個(gè)結(jié)果，就是寫字樓必須要建到傳統(tǒng)住區(qū)中去，城市越來越大，依托寫字樓、商業(yè)等的分散建設(shè)，逐步把城市變?yōu)檎嬲�的多中心�?/span>

趨勢(shì)2  寫字樓綜合體化

早期鄭州的寫字樓大多分布在經(jīng)三路財(cái)富大道以及鄭州商品交易所附近，且均以單棟建筑體的形式存在，項(xiàng)目本身也缺乏一些相應(yīng)的辦公配套，隨著近兩年城市綜合體的集中涌現(xiàn)，寫字樓綜合體化的趨勢(shì)也愈加明顯。

如2009年開盤的綠地原盛國際，2010年入市的升龍鳳凰城環(huán)球廣場(chǎng)、中原新城金中環(huán)，2011年亮相的建業(yè)總部港、升龍廣場(chǎng)，國家動(dòng)漫基地；今年面市的建正中心、豫航中心、東方鼎盛中心、升龍又一城、升龍城……這些在近兩年鄭州樓市風(fēng)生水起的項(xiàng)目，都有一個(gè)共同的特征：寫字樓+住宅+商業(yè)，這些項(xiàng)目業(yè)態(tài)完善、影響范圍較廣、有極強(qiáng)的聚合能力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓+住宅+商業(yè)的模式結(jié)合三種以上業(yè)態(tài)，可以形成居住、餐飲、商務(wù)功能的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，將提供更方便的實(shí)用性功能，發(fā)揮1+1+1>3的效果。以升龍城為例，整個(gè)升龍城開發(fā)體量超過280萬平方米，光商業(yè)就超過50萬平方米，業(yè)內(nèi)也一度將其視為“亞洲最大綜合體”，因此其豐富的配套你就不能想象。

寫字樓綜合體化的出現(xiàn)解決了傳統(tǒng)寫字樓只有辦公沒有商務(wù)休閑的難題。云集休閑場(chǎng)所、娛樂設(shè)施的城市綜合體其實(shí)就是城市生活的縮影，在很多方面滿足了城市人群在工作以及休閑方面的需求。而伴隨著寫字樓辦公人群的人流聚集，這些綜合體更有望形成一個(gè)獨(dú)立的商圈影響周邊區(qū)域商務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”紅火策劃董事長臧俊最后說。

趨勢(shì)3  配套越來越全，競(jìng)爭(zhēng)不只拼硬件

2009年，楷林國際展現(xiàn)3.5米超寬電梯大堂，15部高速電梯的配套，開啟了鄭州寫字樓對(duì)于電梯這個(gè)硬件標(biāo)準(zhǔn)的最新要求。而此后，為了解決入駐企業(yè)的會(huì)議需要，很多寫字樓開始在會(huì)議室這個(gè)硬件上進(jìn)行配置。

如今正在建設(shè)中的建正中心等寫字樓也開始注重加強(qiáng)餐飲配套。據(jù)建正中心的負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目在負(fù)一層將規(guī)劃一個(gè)超過1000平方米的大型商務(wù)餐廳，供辦公樓內(nèi)的員工使用。而鄭州美盛中心除了配備21部高速電梯外，車位更是高達(dá)1000余個(gè)，如此高比例的車位配比在鄭州寫字樓中都極為少見。

在寫字樓內(nèi)部，餐廳、會(huì)議室、會(huì)所等配套越來越重要，除此之外，在寫字樓外部，各種與商務(wù)有關(guān)的餐廳、咖啡廳、娛樂設(shè)施的配套也很重要。而作為體現(xiàn)這些配套功能的重要表現(xiàn)形式，城市綜合體自然有它的優(yōu)勢(shì)，而寫字樓加酒店的模式也被很多開發(fā)商采用。

目前鄭州市場(chǎng)已經(jīng)開工的近百個(gè)綜合體中，酒店、寫字樓、商場(chǎng)基本是最重要的體現(xiàn)。曼哈頓廣場(chǎng)在寫字樓旁邊建了希爾頓酒店，盛潤·錦繡城旁也規(guī)劃有五星級(jí)酒店。

趨勢(shì)4  高預(yù)期低門檻，SOHO大行其道

必須承認(rèn)，并不是所有投資者都具備吃下甲級(jí)寫字樓的能力，也并不是所有企業(yè)均擁有雄厚資金來支付甲級(jí)寫字樓高昂的租金。譬如，一些員工規(guī)模及構(gòu)成較為精簡(jiǎn)的文化創(chuàng)意、金融科技類“輕公司”，他們理想的辦公場(chǎng)所自然不是那些動(dòng)輒數(shù)百上千平方米的高檔寫字樓。

從北京、上海等國內(nèi)一線城市經(jīng)驗(yàn)看，大量SOHO物業(yè)憑借其精巧的面積設(shè)置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，在辦公租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)格外活躍。鄭州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，介于鄭州目前仍處在高速增長階段，未來商務(wù)需求依然強(qiáng)勁，類似SOHO這樣的小面積創(chuàng)業(yè)型辦公空間潛力不可限量。

不過，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然SOHO讓商業(yè)投資越來越靈活，市場(chǎng)需求也很旺盛，但必須注意到，SOHO并不是越小越好，后期運(yùn)營模式、外部商圈氛圍、交通便捷程度等因素都將直接關(guān)系到物業(yè)在租賃市場(chǎng)上的估值。