1、鄭東新區(qū)寫字樓租金“馬太效應(yīng)”加劇

細(xì)數(shù)鄭州寫字樓的發(fā)展史，時間不亞于住宅的黃金十年。十年中，城市擴(kuò)容的腳步和“一江兩岸”城市框架的展開，將住宅產(chǎn)品不斷豐富，貼上低密度、蝶變、歐洲風(fēng)情等各式標(biāo)簽；寫字樓也從空間、功能、配套、影響力等多方面突破，形成了新一代寫字樓產(chǎn)品。

從多元化5A級寫字樓密集的CBD板塊、新客運東站板塊和金水東路板塊可以看出，與傳統(tǒng)寫字樓相比，新一代寫字樓擁有高端的硬件設(shè)施、坐享完善的綜合配套、講究符合人體工程學(xué)的辦公環(huán)境；與自身相比，這些寫字樓則在類型、功能及影響力上不斷謀變、不斷挖掘自身特點。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年鄭東新區(qū)上半年推出的寫字樓近8個，到年底鄭州將有32個寫字樓陸續(xù)入市。綠地中央廣場、建正東方中心、升龍廣場、建業(yè)總部港、上上國際中心、中科金座以及美盛中心等高端寫字樓項目將聯(lián)手集中入市，新增供應(yīng)量應(yīng)該會達(dá)到200萬平方米。競合地產(chǎn)董事長王東介紹說：“目前在建的寫字樓，主要集中于金水東路兩側(cè)及高鐵站附近。其中高鐵站區(qū)域占據(jù)了鄭東新區(qū)在建寫字樓的主要體量，粗略估算約150萬平方米。”

2、二七新城、二七商圈后勢兇猛

二七新城作為政府重點打造的國際化區(qū)域大幕開啟，隨著南水北調(diào)運河工程的進(jìn)行，在運河兩岸經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)城南CBD樓宇集群，未來幾年內(nèi)將引進(jìn)多家五星級酒店，形成一批以創(chuàng)意、軟件開發(fā)、金融、電子商務(wù)、物流、娛樂、休閑等特色樓宇為主打的高檔商務(wù)區(qū)，國家級的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里將是大鄭州未來的行政文化中心，高端商務(wù)中心。鄭州南區(qū)多數(shù)樓盤采用了城市綜合體的形式，項目大多規(guī)劃有各種級別的寫字樓，同時，二七新城的規(guī)劃中，南區(qū)將依托南水北調(diào)大運河建起南區(qū)的CBD貿(mào)易中心，與鄭東新區(qū)相呼應(yīng)。

未來幾年內(nèi)，整個二七新城區(qū)域內(nèi)將有眾多高品質(zhì)的寫字樓供應(yīng)入市，項目多來自于各個品牌開發(fā)商旗下開發(fā)的綜合體，橄欖城150余萬平方米、德潤·黃金海岸300萬平方米、二七萬達(dá)廣場61萬平方米、升龍國際中心120多萬平方米、升龍城285萬平方米、亞星盛世2000畝黃崗寺拆遷項目、泰宏建業(yè)國際城3000畝的荊胡社區(qū)改造項目等諸多大盤項目，此類高品質(zhì)產(chǎn)品的入市必將帶來一次或多次市場調(diào)整——高端客戶始終追求頂級的產(chǎn)品，導(dǎo)致現(xiàn)有部分項目被擠出甲級行列。

3、即將消失在高檔寫字樓間的城中村或引發(fā)鄭州寫字樓區(qū)域性擴(kuò)張

在近20個鄭州城中村改造的施工工地現(xiàn)場，工人們說，這里的老舊建筑很快就會被拆除，取而代之的，將是一幢幢甲級寫字樓和商務(wù)賓館。“這個城中村很快就不再是一派破敗不堪的面貌。”

“最近正在拆遷的20個城中村，今后將通過‘連片規(guī)劃、抱團(tuán)改造’方式實現(xiàn)整體更新。”王東表示，隨著鄭州國際化大都市步伐的加快，越來越多的城中村改造項目涌入市場，整體開發(fā)量現(xiàn)已占據(jù)鄭州房產(chǎn)市場半壁江山。“從近期市場來看，多數(shù)城中村項目開始面市，且受金融區(qū)、新城區(qū)規(guī)劃影響，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入一個快速發(fā)展期，根據(jù)產(chǎn)品的開發(fā)周期來看，未來2～3年將有更多商業(yè)體陸續(xù)上市。而那時鄭州商業(yè)地產(chǎn)所存在的問題、矛盾和風(fēng)險，將陸續(xù)出現(xiàn)。”王東分析，“該數(shù)據(jù)是按照城中村中的商業(yè)體供應(yīng)量來預(yù)測估算的，加上其他的商業(yè)項目，鄭州商業(yè)體量巨大，確實需要很長時間消耗。此外，隨著多中心格局的出現(xiàn)，兩三年之后，鄭州商業(yè)將面臨激烈競爭，畢竟僧多粥少，無論是投資者還是開發(fā)商都將面臨一定風(fēng)險。”