說起地產(chǎn)，人們都會想到說的是房，如果這個詞兒后面加個圈，這個概念就大了，從城市建設(shè)到老板的八卦新聞。

2012年，鄭州地產(chǎn)圈兒很熱鬧，也很喜慶。中原經(jīng)濟區(qū)和國家航空港實驗區(qū)獲批了，城市開發(fā)掀起新的高潮，圈里人工資也漲了……

    回顧2012年這些事兒，細細咂巴咂巴，還是挺有嚼頭的。

本土列強的馬太效應(yīng)

樓市調(diào)控背景下，行業(yè)集中度進一步提升，河南本土房企加速兩極分化，其中，一些房企無法適應(yīng)，被迫轉(zhuǎn)型或退市，另一些房企卻在行業(yè)調(diào)整中突破行業(yè)周期，進入良性的發(fā)展軌道。這些企業(yè)往往在資金、規(guī)模、管理等多方面都處于領(lǐng)先地位，品牌性為市場所認可。由此可見，在調(diào)控年，本土品牌地產(chǎn)的“價值上升曲線”越發(fā)清晰，市場呈現(xiàn)出強者恒強、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”。

 A 中小房企生存堪憂

樓市調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)整體利潤率受到?jīng)_擊，但隨著樓市轉(zhuǎn)暖，品牌房企的資金流逐漸走好，而中小房企受到的沖擊遠沒過去，隨著本土品牌房企加快擴張、外來一線房企強勢進駐，本土一些中小房企受到的沖擊或許才剛剛開始。

    顯然，銷售下降，資金周轉(zhuǎn)慢是實力較弱的中小房企生存狀況惡化的直接原因。一些中小房企融資渠道單一，當(dāng)銀行信貸收緊的時候，他們只能將目光轉(zhuǎn)向民間借貸或信托融資，一些小房地產(chǎn)商甚至靠借高利貸維持運轉(zhuǎn)，生存狀態(tài)堪憂。

    隨著大房企的積極擴張，中小房企生存空間受到擠壓，回款困難，利潤率整體下滑，而且因為抵押資質(zhì)的問題，相比品牌房企，它們面臨的資金壓力更大，同時，越來越多的一線房企開始進駐鄭州市場，一定程度上也壓縮了本土中小房企的市場空間，擺在這些中小房企面前的是銷售萎縮和融資困難雙重難題。

    一位開發(fā)商告訴記者，由于在售項目和土地儲備都很有限，其在售的兩個項目簽約率又低，“所以我們的資金周轉(zhuǎn)率相比大企業(yè)來說要低很多，壓力也就更大。”

B 品牌房企加快擴張

    2012年12月24日，建業(yè)集團宣布，集團合同銷售總額已超100億元人民幣，成為河南首家突破百億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在行業(yè)不景氣的背景下，建業(yè)反而首次進入百億俱樂部，從一個側(cè)面反映出，調(diào)控背景下，市場愈發(fā)向品牌房企集中。

    對此，有業(yè)內(nèi)人士直言，近兩年來樓市成交量往品牌開發(fā)商集中的程度越來越高，品牌開發(fā)商在市場的占有率越來越高。

另外，除了加快并購和提升業(yè)績，本土品牌房企的經(jīng)營業(yè)態(tài)也在不斷擴展，除商業(yè)地產(chǎn)越來越受到房企青睞外，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)經(jīng)營模式也日趨明顯，品牌房企逐漸從單純的“蓋房子和賣房子”升級為“提供房地產(chǎn)一條龍服務(wù)”，可以想象，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提高。

 C 信貸市場更多傾向品牌房企

    房地產(chǎn)調(diào)控以來，相比大型品牌房企，中小房企的資金鏈壓力更大，這是因為，在市場資金鏈較緊的情況下，品牌房企獲取貸款的能力遠大于中小房企。

    一位在大型國有銀行負責(zé)房地產(chǎn)信貸的人士告訴記者，目前銀行有選擇性的開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，對于市場品牌度高、業(yè)績好的房企，大型國有銀行基本都會積極支持，只是風(fēng)控較嚴(yán)，但是對于小型開發(fā)商，大型銀行已經(jīng)基本上不合作了。

    競合地產(chǎn)市場部研究表明，限購限貸政策出臺后，品牌房企在推盤策略、產(chǎn)品定位及銷售策略等方面較前期均有所調(diào)整，因此，本輪調(diào)控后，他們的資金狀況反而轉(zhuǎn)好，加之銀行信貸市場的資金各種渠道流向這些企業(yè)，拉大了它們與中小房企的差距。

本輪調(diào)控進行到現(xiàn)在，資源的集中度已經(jīng)越來越突出，隨著資源集中度的不斷攀升，相比于樓市調(diào)控最緊張的階段，未來中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力可能會更大，相反品牌房企的融資渠道相對更加廣闊，現(xiàn)金儲備更加充裕。

外來房企  徹底改變樓市生態(tài)

俗話說，外來的和尚會念經(jīng)。目前，鄭州樓市二十強中外來房企已經(jīng)過半，這其中既包括外資房企，也包括香港和內(nèi)地其他城市的上市房企，既有民營房企，也有財大氣粗的央企。有的來勢洶洶卻后續(xù)乏力，有的不溫不火有條不紊，有的勢頭強勁快馬加鞭。雖然各大房企戰(zhàn)略不盡不同，伴隨著中原經(jīng)濟區(qū)的號角，外來房企的加盟為這座城市的發(fā)展扮演著重要的角色。有人說，外來房企的加盟帶來了地王。因為這些外來房企多是不差錢的主兒，多年的開發(fā)經(jīng)驗，讓他們深深意識到，手中有地才能心中不慌。

也有人說，外來房企的到來直指高房價。品牌效應(yīng)、較好的產(chǎn)品品質(zhì)及后續(xù)配套都注定了他們的產(chǎn)品既是高端樓盤的代名詞，也是高房價的助推器；更有人說，羊群效應(yīng)的外來房企會讓鄭州地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的薪資至少漲一漲。無論什么說法，外地開發(fā)商的入駐，對于本土開發(fā)商來說，并非壞事。

強大資本催生外來企業(yè)加快開發(fā)

    早在幾年前，外地品牌開發(fā)企業(yè)便瞄準(zhǔn)鄭州，逐漸入駐省會的房地產(chǎn)市場，這些產(chǎn)品推盤上市的熱銷，也讓本土企業(yè)見識了品牌開發(fā)企業(yè)的影響力。目前，品牌開發(fā)企業(yè)仍有眾多“燙手”項目待字閨中，未來將繼續(xù)參與與本土開發(fā)企業(yè)的競爭。經(jīng)過幾年市場的發(fā)展，本地企業(yè)也逐漸適應(yīng)了產(chǎn)品多元化市場環(huán)境，并尋找自己的發(fā)展之路。

    萬科、萬達、綠地、綠城、華潤、恒大、保利、金地、雅居樂、世茂、龍湖、寶龍、世紀(jì)金源、中鐵、中建，這些外來企業(yè)齊聚鄭州，不但讓鄭州的房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了產(chǎn)品多樣化，也帶來了新的思路和新的嘗試。

    與本土區(qū)域型房地產(chǎn)企業(yè)比較，外來房產(chǎn)大鱷之所以能夠在新市場掀起狂潮，除了擁有母公司非常強大的經(jīng)濟實力，以及傳統(tǒng)銀行信貸和資本市場的融資支持之外，還通過信托、私募等多種渠道加大企業(yè)自身的融資力度，而融資方式也比區(qū)域型房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出更為多元化的格局。毫無疑問，隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，擁有多元化融資渠道的地產(chǎn)巨頭企業(yè)，在抗擊市場波動風(fēng)險方面無疑將擁有更強的競爭優(yōu)勢，其行業(yè)主流企業(yè)地位也更趨穩(wěn)固。

 品牌滲透才是外來房企的法寶

  “我告訴身邊所有人，如果要買房，一定首先看它的開發(fā)商有哪些代表產(chǎn)品，品牌的歷史有多長，排名和口碑怎么樣。買房時要考慮的因素有很多，但所有的內(nèi)涵都可以被‘品牌’所概括。從本質(zhì)上說，品牌就是一種信仰，是消費者對于產(chǎn)品的信心。”

    從購房者角度，眾多品牌房企進駐，可供選擇的房源更加多元化的同時，享受到的服務(wù)更加優(yōu)質(zhì)。因而眾多品牌房企進駐鄭州，在共同競爭之下，不斷提升鄭州城市建筑質(zhì)量時，也在慢慢改變鄭州市民的購房理念。

    因市場起步較晚，長期以來，鄭州樓市都被看做是全國省會城市中的價值洼地，至于外來房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響，不少購房者認為他們買房就是沖著這些企業(yè)的名氣而去，但是毫無疑問，因品牌影響力大，開發(fā)項目品質(zhì)較高，推出的樓盤相對來說均價要高于本地開發(fā)商開發(fā)的項目，購房者也正是看中了這一點才愿意出較高價格選購他們開發(fā)的房子，因此，外來房企的加盟無疑將成為本地房價的助推器。

    而不少本地房地產(chǎn)企業(yè)則認為，隨著越來越多外來房企的入駐，這片價格洼地將逐步填平。對此有評論人士認為，外來房企的開發(fā)理念、開發(fā)模式、開發(fā)成本，以及對樓盤品質(zhì)的要求，都使得他們開發(fā)項目的房價不會低。同時，外來大型房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力強，通過大盤運作，可推動區(qū)域價值的提升。

    雖然多數(shù)外來房企所開發(fā)項目價位要高于類似地段本地開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目，但也有不少開發(fā)企業(yè)認為，真正具備成熟開發(fā)經(jīng)驗、謀求可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)是不會拋開市場需求，而過分地追求高房價和銷售利潤，他們更關(guān)注樓盤的品牌塑造，以及企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率等綜合因素，未來的樓市競爭拼的是品牌與服務(wù)。