當(dāng)前，實體經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)，過高的房價使大多數(shù)購房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比，存在企業(yè)自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題。為了給過熱的樓市降溫，除從供給層面上，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給外,從政策層面上，央行在繼續(xù)落實適度寬松貨幣政策的同時，將根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和價格走勢，注重運用市場化手段進(jìn)行微調(diào)。而就在銀監(jiān)會重申嚴(yán)格執(zhí)行"二套房貸"政策后，國土資源部、國家發(fā)改委等部委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號。

    房地產(chǎn)市場經(jīng)過前5個月的樓市大幅上漲之后，在六七月份多個重點城市的樓市呈現(xiàn)"價升量跌"的態(tài)勢，樓市似乎再次走到了"十字路口"。

價格上漲銷售轉(zhuǎn)跌

    7月至今，"價升量跌"是全國樓市的一個新變化。國家統(tǒng)計局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比繼續(xù)雙雙上漲，且漲幅分別比上個月高出0.8和0.1個百分點。根據(jù)環(huán)比推算，7月份房價已達(dá)到歷史新高。另一方面，7月全國商品房銷售面積為7646萬平方米，環(huán)比6月的9465萬平方米下降近20%；商品房銷售額3800億元，環(huán)比6月的4411億元下跌近14%。這是兩項指標(biāo)自今年3月以來遭遇的首次下跌。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，7月份北京共成交現(xiàn)房商品住宅4207套，期房商品住宅銷售套數(shù)為12840套，其中除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為10862套，日均350套，較6月份日均385套下跌9.1%。這是繼6月份成交量下滑之后第2個月出現(xiàn)成交萎縮的情況。

    市場人士表示，近期成交量回落的原因，除新增供應(yīng)量減少、"二套房貸"執(zhí)行趨嚴(yán)等因素外，還有購房者熱情的減弱。應(yīng)該說，經(jīng)歷了前期持續(xù)火熱的市場行情之后，普遍的買賣房人開始變得慎重起來，不再貿(mào)然"追漲"。

顯然，管理層對于房價泡沫的擔(dān)憂，將促使房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步由"刺激"趨向"中性"。而在主要城市"去庫存化"已接近尾聲之時，調(diào)控也應(yīng)從單純的"住房消費刺激"轉(zhuǎn)向"有效供給擴(kuò)張"。

房價過高反而造成內(nèi)需不足

    目前很多城市房價上漲過快，市場繁榮之程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出宏觀經(jīng)濟(jì)面。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為衡量房地產(chǎn)市場健康與否的重要指標(biāo)之一，北京樓市租售比在今年上半年出現(xiàn)了巨大的背離，突破1∶400。國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房價租售比應(yīng)在1∶250以內(nèi)。這個比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個月至230個月(大致相當(dāng)10年至20年)內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。而房價長期脫離租金水平，從側(cè)面說明房價偏高，住宅投資價值呈下降趨勢。

    與此同時，在當(dāng)前外需減弱的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵是刺激消費增長。但從樓市消費對經(jīng)濟(jì)的拉動作用來看，高房價的擠出效應(yīng)，影響到了居民的日常生活和消費行為，已經(jīng)成為制約消費啟動的阻力。前不久，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計算得出，目前北京市的房價收入比已達(dá)27∶1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。即便不把房貸因素考慮在內(nèi)，北京市的房價收入比也高達(dá)17∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。雖然目前對于"房價收入比"的概念有很大爭議，關(guān)于它的計算方法也沒有達(dá)成統(tǒng)一認(rèn)識，但中國社科院房地產(chǎn)研究專家表示，中國部分城市房價過高是不爭的事實。

    房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，始終不可能超越鏈條終端購房者的承受能力。而當(dāng)前顯而易見的是，實體經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)，就業(yè)形勢依然嚴(yán)峻，居民實際購買力并未提高，過高的房價收入比，使大多數(shù)購房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用，壓縮消費，形成擠出效應(yīng)，從而造成嚴(yán)重的內(nèi)需不足。

    值得一提的是，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比，存在企業(yè)自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機(jī)構(gòu)身上。目前全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度更高。銀行風(fēng)險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。

讓房地產(chǎn)市場走向理性

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾撰文認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)高速增長意味著高房價，可能得不償失。

    降低房價還需要多方努力。從供給層面上，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給。目前，經(jīng)適房建設(shè)情況不是很盡如人意。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的統(tǒng)計資料顯示，今年上半年，全國各地新開工經(jīng)濟(jì)適用房3388萬平方米、48萬套，約占全年指標(biāo)的37%。

    實際上，中央政府相當(dāng)重視經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，這兩年的建設(shè)任務(wù)下達(dá)的相當(dāng)急迫。這不僅因為在過去幾年中國保障性住房存在著巨大的供給缺口，更重要的是，在金融危機(jī)影響下，政府希望通過加大房地產(chǎn)投資來拉動經(jīng)濟(jì)，其中最重要一項無疑就是保障性住房建設(shè)。計劃3年拿出9000億元用于保障性住房投資，完善保障性住房的決心可見一斑。

    從政策層面上，為了給過熱的樓市降溫，央行在8月5日發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告中，首次出現(xiàn)"動態(tài)微調(diào)"的提法。即央行在繼續(xù)落實適度寬松貨幣政策的同時，將根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和價格走勢，注重運用市場化手段進(jìn)行微調(diào)。

    銀監(jiān)會主席劉明康在中國銀監(jiān)會舉行的"2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會"上，也將房地產(chǎn)市場風(fēng)險列為銀行業(yè)新的風(fēng)險點，要求各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實加強(qiáng)風(fēng)險管理，嚴(yán)守?fù)軅涓采w率底線，在年內(nèi)必須將撥備覆蓋率提高到150%以上。并嚴(yán)格了"二套房"貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。指出"二套房貸"的政策約束符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展實際，也符合控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的客觀規(guī)律，因此，銀監(jiān)會將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行"二套房貸"的有關(guān)政策不動搖。

    而就在銀監(jiān)會重申嚴(yán)格執(zhí)行"二套房貸"政策后，國土資源部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局、國家稅務(wù)總局等部委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號。國家稅務(wù)總局表示，近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管。此外，國土資源部、國家發(fā)改委等部門近期對房地產(chǎn)調(diào)控的動作也是頻頻不斷。

相信，多項政策出臺之后，將進(jìn)一步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向理性。